Pflegeappartements vs. Eigentumswohnung
Schon beim Kauf unterscheidet sich die Pflegeimmobilie von dem einer Eigentumswohnung. Denn während man bei letztere eine eigene Standortanalyse durchführen muss, die aber nur schwer alle Kriterien für die Kapitalanlage umsetzen kann, liegt bei einem Angebot für eine Pflegeimmobilie diese Analyse in professioneller Art vor.
Welche Vorteile hat eine Pflegeimmobilie gegenüber einer Eigentumswohnung?
Die Wahl einer Pflegeimmobilie gestaltet sich weit einfacher und leichter, da diese alle ähnlich ausgestattet sind. Ein sehr wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist der Kaufpreis. Hier liegt die Pflegeimmobilie gegenüber der Eigentumswohnung ganz klar im Vorteil. Denn während bei der Eigentumswohnung ein rasanter Anstieg des Quadratmeterpreises zu Buche schlägt, liegt der Kaufpreis einer Pflegeimmobilie unabhängig vom Standort deutlich unter den ortsüblichen Preisen.
Bezüglich der Vermietung ist man bei einer Eigentumswohnung weit mehr gefordert, als bei einer Pflegeimmobilie. Denn letztere wird durch die stationäre Pflegeeinrichtung vermietet; der Eigentümer aber hat nur mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung einen Mietvertrag.
Das zahlt sich grundsätzlich auch bei der späteren Miete und eventuellen Mietminderungen aus. Denn der Betreiber der Einrichtung ist für alle Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich, wodurch sich für den Eigentümer nicht die Pflicht nach Instandhaltung stellt und somit auch keine Mietminderungen nicht möglich beziehungsweise notwendig werden können.
Die Unterschiede eines Pflegeappartements gegenüber einer Eigentumswohnung
Pflegeappartement | Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Standortentscheidung | Professionell per Standortanalyse inkl. Bedarfsprüfung. | Für Kapitalanleger schwierig zu treffen, oftmals nur auf Grund von subjektiver Einschätzung und "Hörensagen". |
| Mietersuche | Der Käufer tritt mit dem Kauf in einen Mietvertrag, mit in der Regel 20-25 Jahren Laufzeit ein. Somit keine Mietersuche nötig. | Großer Such- und Abstimmungsaufwand bei jedem Mieterwechsel. Einfordern von Selbstauskünften, Gehaltsabrechnungen etc. oft schwierig und aufwendig. |
| Mietvertrag | Professionelle, individuelle und langfristig angelegte Vertragsgestaltung. Geprüfte Regelungen etwa zur Instandhaltung des Objektes und zur Mietindexierung zwecks Inflationsausgleich. | Meist Musterverträge, keine Prüfung durch einen Fachanwalt, grundsätzlich eher vermieterunfreundliches Mietrecht, Mieterhöhungen schwer durchsetzbar, kurzfristige Kündigungsmöglichkeiten. |
| Mietrendite | Bei Pflegeappartements sind in der Regel Mietrenditen zwischen 3,0 % und 4,5 % zu erzielen. | Bei Eigentumswohnungen ist heute eine durchschnittliche Mietrendite zwischen 2,0 % und 3,0 % realistisch. |
| Ertragsstabilität | Hohe und stabile Nettomiete durch geringe Nebenkosten. Den Großteil der Instandhaltung sowie sonstiger Kosten trägt der Betreiber. Inflationsausgleich durch Indexierung. | In der Regel niedrigere und weiter sinkende Realmieten durch steigende Nebenkosten und eingeschränkte Mieterhöhungsmöglichkeiten. Mietausfälle durch Mieterwechsel und damit verbundenen Leerstand. |
| Arbeitsaufwand | Kein Arbeitsaufwand durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber bzw. den Verwalter. | Hoher Aufwand für Mietersuche, Mieterbetreuung, Instandhaltung, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen, usw. |
| Risiken | Betreiberausfall durch Insolvenz, dann jedoch: Sofortiger Austausch des Betreibers durch die Heimaufsicht bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder sonstiger erheblicher Unregelmäßigkeiten. Bei kurzfristigem Mietausfall in der Übergangsphase Eintreten der Mietausfallversicherung. | Mietausfall durch säumige Mieter. Rechstreitigkeiten mit dem Mieter/Mietnomaden können teure Zwangsräumungen o.ä. notwendig machen. Oft unkalkulierbares Instandhaltungsrisiko. |